책 태어나서 처음 하는 경매 공부라는 책을 읽고 부동산경매에 대해 공부해 보겠습니다. 이를 토대로 차근차근해나가야 하는 투자이니만큼 시작하기에 앞서 중요한 개념들을 이 책에서 정리해 보겠습니다. 최근 자산의 가치가 많이 오르면서 젊은 사람들도 부동산에 많은 관심을 가지게 되었습니다. 그중 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 방법 중 하나인 경매로 주목을 받고 있어 한동안 이와 관련된 저서가 많이 판매되었습니다.
책 태어나서 처음 하는 경매 공부 줄거리
책 태어나서 처음 하는 경매 공부 줄거리를 살펴보겠습니다. 예전에는 인식이 좋지 않던 부동산경매는 현대에 와서 많은 사람들의 원대한 꿈 '내 집 마련'에 한 걸음 가까워질 수 있는 선한 영향력을 행사하는 수단으로써 자리매김했습니다. 더이상 입찰을 한다고 손가락질하거나 안 좋은 시선으로 바라보지 않습니다. 최근 코로나19를 거치면서 돈의 유동성이 늘어나고 화폐가치가 하락하면서 주식과 부동산과 같은 자산의 가치가 급격히 상승했습니다. 누군가는 환호했지만 반대편의 누군가는 절망하던 시기를 거쳐왔습니다. 평생 살 내 집을 마련하는 것은 꿈꾸는 것이 아니라 불가능해졌다고 사람들이 생각했습니다. 하지만 사람들이 살아가는데 반드시 필요한 3가지 중 하나인 주거는 어떻게 해서라도 구해야 하기에 일반 가격보다는 싸다고 하는 경매라는 수단으로 사람들이 많이 모이게 됐습니다. 이 책에서는 시작하기에 앞서 가장 기초적인 내용들에 대해서 저술하고 있습니다. 우리가 알아야 할 것은 임의경매와 강제경매 이렇게 두 가지로 종류가 나뉘어 있고 이 둘의 특징이 명확히 다르다는 것입니다. '임의'는 채권자의 담보권으로 진행되며 '강제'는 채권자의 집행권원으로 실행이 됩니다. 중요한 건 매각물건명세서를 분석할 줄 알아야 하고 해당 부동산에 대한 등기부등본을 문제없이 볼 줄 알아야 한다는 것입니다. 명세서에는 법정지상권, 유치권, 가처분(건물 철거), 분묘기지권, 예고등기와 같은 해결하기 쉽지 않은 사항들이 명시되어 있습니다. 해당 내용들이 있는 건물을 낙찰받을 시에는 온전히 내 소유로 되기까지 시간이 굉장히 오래 걸릴 수 있고 내 명의로 되었음에도 불구하고 그 안에 있는 물건들 혹은 땅의 일부를 마음대로 사용을 못 할 수도 있습니다. 낙찰 1순위가 되어 잔금을 치르기 직전에 이 사실들을 알고 취소를 하고 싶어도 계약금 10%에 해당하는 현금을 잃을 수 있다는 리스크도 가지고 있습니다. 이렇게 등기부등본 상에서 주의 깊게 살펴봐야 할 사안들, 채권과 물건의 정의와 차이점, 말소기준권리 등 알아야 할 기본개념을 정리한 책으로 핵심만 간단명료하게 짚어주며 저자의 경매 사례들을 담은 책은 아닙니다.
부동산경매 공부 투자 시작하기
부동산경매를 공부하기 위해선 이론을 정확히 파악하고 투자를 해야합니다. '가압류'는 금전채권에 대한 보전처분으로 쉽게 말해서 부동산 처분을 멋대로 못하도록 묶어두는 작업입니다. '가처분'은 행위채권에 대한 보전처분으로 점유자의 이동, 매매, 양도, 증여 등의 행위를 막는 것입니다. '가등기'는 순위보전을 위해 하는 예비등기로 소유권을 이전받을 수 있는 권리입니다. '예고등기'는 제삼자에게 경고해 주는 등기로 예고등기가 있는 건물을 낙찰받았을 때 낙찰자는 소유권을 상실할 수도 있으니 주의가 필요합니다. 채권과 물권의 차이를 알아보겠습니다. '채권'은 상대방에게 어떤 의무를 이행하라고 청구하는 권리이고, '물권'은 물건에 대한 청구권이며 물건에 대한 지배권을 가져가는 것입니다. '말소기준권리'는 쉽게 정의하자면, 하나의 기준권리보다 후순위에 있는 권리는 등기부상에서 소멸하는 의미입니다. 이 기준은 근저당, 압류, 가압류, 담보등기, 경매기입등기가 있으니 꼭 기억해둬야 하며 무조건 없어지는 것이 아니기 때문에 해석하는 것을 공부해야 합니다. 임차인이라면 쉽게 접할 수 있는'대항력'은 부동산이 경매에 넘어가도 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 뜻입니다. 세입자가 말속준보다 선순위인지 후순위인지는 전입신고일자를 기준으로 보기 때문에 날짜 계산을 잘해봐야 합니다. 그리고 배당이라는 것을 나중에 하게 되는데 배당을 공부하여 산수를 하다 보면 대략적인 낙찰가가 눈에 들어오기 시작하니 여러 물건들을 분석해 보고 낙찰가를 예상해 보고 실전으로 법원에 직접 가서 사람들이 얼마 정도의 입찰가를 써내는지도 탐구해 보는 것이 현명한 방법입니다.
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